Compra terrenos
COMPRA DE TERRENOS - DISCREPANCIA DE SUPERFICIE
Contrato de compraventa España: descripción defectuosa del terreno
Los contratos notariales de compraventa en España suelen dar sólo una copia de la inscripción en el registro de la propiedad, sin tener en cuenta la ubicación real, el tamaño y el catastro.
Esto puede ser suficiente para la compra de un piso en un bloque de viviendas, pero no para la compra de una parcela, y menos aún si no se trata de una parcela edificable claramente delimitada, sino de una parcela agrícola (finca rústica).
La ley española que regula la compra de terrenos, Art.18.2 TRLC, exige la coordinación entre REGISTRO DE LA PROPIEDAD - CATASTRO - REALIDAD y, en particular, el comprador de un terreno tiene derecho legal a él y en toda compra de terreno en España, debería exigirse explícitamente.
Que la congruencia entre el registro de la propiedad, el catastro y la realidad sea declarada expresamente por las partes en la escritura notarial de compraventa.
Que cualquier discrepancia se demuestre mediante un plano topográfico insertado y que en la escritura de compra se especifique el procedimiento por el que se puede rectificar la discrepancia, tanto en el catastro como en el registro de la propiedad.
Quién debe asumir los costes del procedimiento de rectificación?
Una cláusula típica en un contrato de compraventa notarial de un terreno en Mallorca puede decir, si hay acuerdo.
Contrato notarial de venta REPRESENTACION GRAFICA:
Los Señores comparecientes manifiestan que la finca descrita se corresponde con la que resulta de la CCDG, referencia catastral y concuerda con la realidad.
Si existe una discrepancia con el catastro, deberá hacerse constar en la escritura de compraventa y se indicará el procedimiento de rectificación, como por ejemplo .... No obstante , manifiestan que la certificación catastral no se corresponde fielmente con la realidad, por lo que aportan la validación gráfica catastral de la representación gráfica alternativa que contiene la descripción real que incorporan en esta escritura para la rectificación según el art.18 .2. (PARA SUBRAYAR QUE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEBE INCLUIRSE EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y NO SÓLO LA DESCRIPCIÓN LITERAL COMO ANTES).
De esta forma se evitan conflictos judiciales, como el conocido caso del Banco Santander, en el que un comprador adquirió dos parcelas contiguas y posteriormente resultó que eran las parcelas contiguas las que quería comprar, casualmente similares en la descripción literal; la representación gráfica y los planos fueron omitidos por error por las partes en la escritura de compraventa.
En primera instancia, el comprador había perdido el juicio de impugnación contra el Banco Santander, ya que habían pasado más de 4 años, y sólo en la última instancia ganó, ya que el Tribunal Supremo Civil español asumió un disenso, ya que no había voluntad de comprar el terreno en cuestión, ya que el comprador del terreno quería comprar otros terrenos.
No sólo en estos casos extremos puede ser necesaria una impugnación, sino también en caso de una discrepancia superior al 10% de la superficie del terreno. En la ley inmobiliaria catalana, el Art.621-50 introdujo que en caso de una desviación de más del 10% de la superficie en una compra de terreno, el contrato de compra puede ser disuelto y en caso de una desviación de menos del 10%, se puede exigir una reducción del precio de compra.