AANKOOP VAN EEN GRONDSTUK
AANKOOP VAN EEN GRONDSTUK - AFWIJKING IN OPPERVLAKTE MAAT
Koopovereenkomst Spanje: onjuiste beschrijving van het grondstuk
Verschil in oppervlakte maat
In Notariële verkoopcontracten in Spanje bevindt zich meestal slechts een kopie van de inschrijving in het onroerendgoed register, zonder rekening te houden met de werkelijke locatie, de grootte en het kadaster.
Dit kan voldoende zijn voor de aankoop van een appartement in een appartementencomplex, maar niet voor de aankoop van een stuk grond, en zeker niet wanneer het niet gaat om een duidelijk afgebakend bouwperceel, maar om een stuk landbouwgrond (finca rustica).
De Spaanse wet die de aankoop van grondstukken regelt, Art.18.2 TRLC, vereist coördinatie tussen
ONROERENDGOED REGISTRATIE - KADASTER - REALITEIT
en met name dat de koper van een grondstuk daar een wettelijk recht op heeft en dat dit bij elke grondaankoop in Spanje uitdrukkelijk moet worden geëist:
- Dat de overeenstemming tussen onroerendgoed register, kadaster en werkelijkheid uitdrukkelijk door de partijen in de notariële koopakte is verklaard.
- Dat een eventuele discrepantie wordt aangetoond door een opmetingsplan en dat in de koopakte de procedure wordt vermeld volgens welke de discrepantie kan worden rechtgezet, zowel in het onroerendgoed register als in het kadaster.
- Wie betaald de kosten van de rectificatieprocedure?
Een typische contractclausule in een notariële koopovereenkomst voor een grondstuk in Mallorca kan, indien er overeenstemming is, als volgt luiden:
Notariële koopovereenkomst
REPRESENTACION GRAFICA: Los Señores comparecientes manifiestan que la finca descrita se corresponde con la que resulta de la CCDG, referencia catastral y concuerda con la realidad.
OF
Indien er een afwijking met het kadaster is, dan moet dit in de koopakte worden opgenomen en moet de correctieprocedure worden aangegeven, zoals....
No obstante , manifiestan que la certificación catastral no se corresponde fielmente con la realidad, por lo que aportan la validación grafica catastral de la representación grafica alternativa que contiene la descripción real que incorporo en esta escritura para la rectificación según el art.18 .2. (OM TE BENADRUKKEN DAT DE GRAFISCHE VOORSTELLING IN DE VERKOOPAKTE MOET WORDEN OPGENOMEN EN NIET ALLEEN DE LETTERLIJKE BESCHRIJVING ZOALS VOORHEEN).
Op die manier worden juridische geschillen voorkomen, zoals het bekende geval met de Banco Santander, waarbij een koper twee aangrenzende percelen kocht en later bleek dat het de naastgelegen percelen waren die hij wilde kopen, toevallig identiek in de beschrijving; de grafische voorstelling en de plannen waren door de partijen niet opgenomen in de koopakte.
In eerste instantie had de koper de rechtzaak tegen de Banco Santander verloren, aangezien er meer dan 4 jaar waren verstreken, en pas in laatste instantie won hij alsnog, aangezien de Spaanse Hoge Civiele Rechtbank er een andere mening op na hielt, aangezien er geen wil was om de grond in kwestie te kopen, en de koper een ander grondstuk wilde kopen.
Niet alleen in deze extreme gevallen, maar ook bij een afwijking van meer dan 10% van de landoppervlakte, kan men de zaak aanvechten.
In de Catalaanse onroerendgoedwetgeving is in art. 621-50 ingevoerd dat bij een afwijking van meer dan 10% van de oppervlakte bij de aankoop van grond de koopovereenkomst kan worden ontbonden en dat bij een afwijking van minder dan 10% een vermindering van de koopprijs kan worden geëist.